Die gewerblich geprägte vermögensverwaltende GmbH & Co.KG

Eine GmbH & Co.KG, deren Komplementär-GmbH geschäftsführungsbefugt ist und an der keine natürliche Person als Vollhafter beteiligt ist, ist regelmäßig gem. § 15 Abs. 3. Nr. 2 EstG gewerbliche geprägt.

Auch wenn sie tatsächlich nur vermögensverwaltend tätig ist, weil sie Immobilien vermietet, gelten ihre Einkünfte als gewerblich Einkünfte, die der Gewerbesteuer unterliegen. Gerade für solche grundstücksverwaltenden, gewerblich geprägte Personengesellschaften ist die erweitere Kürzung die zentrale Gestaltungnorm zur Gewerbesteuerentlastung.

Die GmbH & Co. KG ist eine interessante Rechtsform für die Vermögens- und Unternehmensnachfolge innerhalb der Familie. Sie ermöglicht es Eltern, ihre Kinder bereits frühzeitig am Familienvermögen zu beteiligen, ohne die Kontrolle über die Verwaltung und die wesentlichen Entscheidungen aus der Hand geben zu müssen.

Durch eine entsprechende Gestaltung des Gesellschaftsvertrages können Kinder als Kommanditisten am Vermögen, an Wertsteigerungen und an Erträgen beteiligt werden. Die Eltern behalten über die Geschäftsführung und die Stimmrechte weiterhin maßgeblichen Einfluss.

Dadurch lässt sich Vermögen schrittweise und steuerlich effizient auf die nächste Generation übertragen, ohne die Handlungsfähigkeit der Familie oder der Gesellschaft zu beeinträchtigen. Die GmbH & Co. KG verbindet somit Vermögensschutz, Nachfolgeplanung und generationenübergreifende Beteiligung in einer flexiblen und praxisbewährten Rechtsform.

Die Erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG – Veräußerung von Immobilien durch Ihre GmbH & Co. KG

1. Ausgangslage: die GmbH & Co. KG als Grundstücksunternehmen

Die GmbH & Co. KG ist aufgrund ihrer Rechtsform gewerblich geprägt und erzielt damit gewerbliche Einkünfte, obwohl sie tatsächlich ausschließlich vermögensverwaltend durch Vermietung von Immobilien tätig ist bzw. tätig werden wird. Damit unterliegt sie grundsätzlich der Gewerbesteuer.

Für grundstücksverwaltende Unternehmen sieht § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG die sogenannte „erweiterte Kürzung“ vor. Ziel dieser Vorschrift ist es, Erträge aus der reinen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer zu entlasten.

2. Voraussetzungen der erweiterten Kürzung

Die erweiterte Kürzung kann auf Antrag in Anspruch genommen werden, wenn die Gesellschaft

• ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, oder
• daneben eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt, oder
• daneben Wohnungsbauten betreut oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichtet und veräußert.

Wesentliche Punkte sind:

• Ausschließlichkeitsgebot: Es dürfen nur die oben genannten Tätigkeiten ausgeübt werden. Jede andere, nicht ausdrücklich erlaubte Nebentätigkeit kann zum vollständigen Wegfall der erweiterten Kürzung führen.
• Vermögensverwaltung: Die Tätigkeit muss den Charakter einer bloßen Vermögensverwaltung haben. Nimmt die Tätigkeit gewerblichen Charakter an (z.B. gewerblicher Grundstückshandel), entfällt die erweiterte Kürzung.
• Zeitliche Betrachtung: Die Voraussetzungen müssen während des gesamten Erhebungszeitraums (Kalenderjahres) vorliegen.

„Eigener Grundbesitz“ ist dabei der Grundbesitz, der steuerlich dem Betriebsvermögen der Gesellschaft zuzurechnen ist. Die von einer GmbH & Co. KG im Gesamthandsvermögen gehaltenen Immobilien gelten als eigener Grundbesitz.

3. Begünstigte und schädliche Nebentätigkeiten

Die erweiterte Kürzung erfasst den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Dazu gehören insbesondere:

• Mieteinnahmen aus der Ãœberlassung von Wohnungen, Büro- und Gewerbeflächen,
• übliche mit der Vermietung verbundene Leistungen (z.B. Betrieb von Heizungsanlagen, Wasch- und Trockenräumen, notwendige Umbauten auf Mieterwunsch gegen erhöhte Miete).

Daneben gibt es erlaubte, aber nicht begünstigte Nebentätigkeiten, die die erweiterte Kürzung nicht ausschließen, deren Erträge jedoch gewerbesteuerpflichtig bleiben, z.B.:

• Verwaltung eigenen Kapitalvermögens (z.B. Wertpapiere),
• in bestimmten Grenzen weitere Leistungen gegenüber Mietern (z.B. Stromlieferungen oder sonstige Zusatzleistungen) – hier gelten nach Verwaltungsauffassung quantitative Grenzen, die im Einzelfall zu prüfen sind.

Als kürzungsschädlich gelten u.a.:

• Verwaltung fremden Grundbesitzes (z.B. Anmietung und Weitervermietung fremder Immobilien),
• gewerblicher Grundstückshandel (z.B. systematischer An‑ und Verkauf von Objekten, insbesondere bei Ãœberschreiten der sogenannten Drei‑Objekt‑Grenze),
• Beteiligungen an gewerblich geprägten, grundstücksverwaltenden Personengesellschaften,
• sonstige zusätzliche gewerbliche Aktivitäten (z.B. bestimmte Service‑ und Dienstleistungsangebote, die über das übliche Vermieterbild hinausgehen),
• bestimmte Konstellationen, in denen der Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient (§ 9 Nr. 1 Satz 5 GewStG).

In diesen Fällen würde die erweiterte Kürzung insgesamt entfallen.

4. Veräußerung einer Immobilie – ist das kürzungsschädlich?

Es ist zu unterscheiden:

a) Veräußerung als solche

Die Veräußerung einer einzelnen Immobilie aus dem Betriebsvermögen einer GmbH & Co. KG ist für sich genommen nicht automatisch schädlich für die erweiterte Kürzung.

Sie wird steuerlich noch als gelegentliche Umschichtung im Rahmen der Vermögensverwaltung angesehen, solange:

• nur einzelne Objekte aus dem Bestand veräußert werden und
• die Gesamtbetätigung der Gesellschaft weiterhin den Charakter der Vermögensverwaltung hat.

Ein Wegfall der erweiterten Kürzung tritt erst dann ein, wenn die Gesellschaft aufgrund des Umfanges und Art der Verkäufe in einen gewerblichen Grundstückshandel hineinwächst. Ein wichtiges Indiz dafür ist die Drei‑Objekt‑Grenze: Werden in einem Zeitraum von regelmäßig fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, spricht dies stark für gewerblichen Grundstückshandel, mit der Folge, dass keine Vermögensverwaltung mehr vorliegt. In diesen Fällen wäre die erweiterte Kürzung insgesamt ausgeschlossen.

b) Veräußerungsgewinn

Solange eine GmbH & Co. KG – auch im Veräußerungsjahr – ein reines Grundstücksunternehmen im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG bleibt, gilt Folgendes:

• Der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie gehört zum Gewerbeertrag,
• und dieser Veräußerungsgewinn ist von der erweiterten Kürzung umfasst, sofern
  • die Gesellschaft weiterhin (überwiegend) Grundbesitz verwaltet und nutzt,
  • kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt und
  • kein Ausschlusstatbestand (insbesondere Nutzung im Gewerbebetrieb eines Gesellschafters) eingreift.

5. Besonderheit: Verkauf des gesamten Grundbesitzes

Ein wichtiger Sonderfall ist der Verkauf des gesamten Immobilienbestands:

• Veräußert die Gesellschaft im Laufe des Kalenderjahres ihr letztes Grundstück und hält danach im weiteren Verlauf des Jahres keinen Grundbesitz mehr, gelten die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung für diesen Erhebungszeitraum insgesamt als nicht erfüllt.
• Die Ausschließlichkeit der Grundstücksverwaltung ist dann zeitlich nicht mehr gegeben; die erweiterte Kürzung kann für dieses Jahr nicht gewährt werden.

In der Rechtsprechung wird auch eine Ausnahme akzeptiert: Erfolgt die Veräußerung des letzten Grundstücks faktisch  zum Ende eines Jahres, wird die Ausschließlichkeit für den Erhebungszeitraum als gewahrt angesehen. Dies ist allerdings sehr sorgfältig zu gestalten und nachzuweisen.

6. Zusammenfassung:

Für eine grundstücksverwaltende, gewerblich geprägte GmbH & Co. KG bedeutet dies:

• Die Veräußerung einer einzelnen Immobilie ist grundsätzlich nicht kürzungsschädlich, sofern die Gesellschaft insgesamt weiterhin vermögensverwaltend tätig ist und kein gewerblicher Grundstückshandel begründet wird.
• Der Gewinn aus der Veräußerung ist – bei fortbestehender Qualifikation als Grundstücksunternehmen und dem Fehlen von Ausschlusstatbeständen – von der erweiterten Kürzung erfasst und damit gewerbesteuerlich begünstigt.

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