Beim Kauf einer Immobilie fällt derzeit – je nach Bundesland – eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % an. Eine teure Überraschung können dabei Bauherren erleben, die zunächst ein unbebautes Grundstück erwerben und es anschließend bebauen lassen. Liegt nämlich ein sogenannter einheitlicher Erwerbsgegenstand vor, berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den reinen Bodenwert, sondern auch auf die Bauerrichtungskosten.
Hiervon geht die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) aus, wenn ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskaufvertrag und Bebauungsvereinbarung besteht. Dies kann der Fall sein, wenn der Grundstücksveräußerer oder ein eng mit ihm verbundener Dritter den Grundstückskauf und die anschließende Bebauung „aus einer Hand“ anbietet.
Ein neues BFH-Urteil zeigt allerdings, dass die Kosten für spätere vom Bauherrn beauftragte Innenausbauarbeiten nicht reflexartig in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen werden dürfen. Im Urteilsfall hatte ein Bauherr Grundstück und Rohbauleistungen von einer GmbH bezogen. Unstrittig war, dass diese „Paketleistungen“ der Grunderwerbsteuer unterlagen. Fraglich war allerdings, ob auch spätere Innenausbauleistungen am Haus (z.B. Einbau von Fenstern, Elektro- und Sanitärinstallationen), die durch ein vom Bauherrn beauftragtes Bauleitbüro vergeben und überwacht worden waren, ebenfalls der Grunderwerbsteuer unterliegen. Finanzamt und Finanzgericht (FG) sahen den Steuerzugriff auf diese Leistungen als gerechtfertigt an und erklärten, dass als Erwerbsgegenstand schließlich das bezugsfertige Gebäude anzusehen sei.
Der BFH befand diese Schlussfolgerung jedoch für zu vorschnell. Nach Ansicht der Bundesrichter dürfen vom Bauherrn an Dritte vergebene Ausbauarbeiten nur dann mit Grunderwerbsteuer belastet werden, wenn die mit dem Ausbau beauftragten Unternehmer
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mit dem Verkäufer des Grundstücks personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder
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aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder
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durch abgestimmtes Verhalten darauf hinwirken, dass die Verträge über die Ausbauarbeiten zustande kommen und dem Erwerber die Ausbauleistungen (samt Entgelt) bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten werden.
Im Entscheidungsfall muss das FG in einem zweiten Rechtsgang einen genaueren Blick auf die damals bestandenen Verflechtungen zwischen den Beteiligten werfen.
Hinweis: Der BFH wies ferner darauf hin, dass die Finanzämter die Feststellungslast dafür tragen, dass zwischen den beteiligten Akteuren des Grundstückskaufs gleichgerichtete Absprachen bzw. enge Verbindungen bestanden.