Zwangsversteigerung: Auf Instandhaltungsrückstellung ist keine Grunderwerbsteuer fällig

Tragen Sie sich mit dem Gedanken, eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben? Aus wirtschaftlicher Sicht kann das durchaus sinnvoll sein. Die steuerlichen Konsequenzen sind in der Regel auch recht einfach: Wenn Sie das Grundstück zugeschlagen bekommen, zahlen Sie neben dem Meistgebot auch die Grunderwerbsteuer – deren Höhe sich nach Ihrem Meistgebot bemisst.

Diese Regel traf im Fall eines Mannes, der lediglich eine Eigentumswohnung ersteigert hatte, allerdings nicht zu. Denn er hatte neben der Wohnung selbst auch die anteilige Instandhaltungsrückstellung für das Haus miterworben.

Für den Erhalt eines Mehrparteienhauses sorgt die Eigentümergemeinschaft, der die Instandhaltungsrückstellung gehört. Als Wohnungseigentümer wird man von Gesetzes wegen automatisch Gesellschafter dieser Gemeinschaft. Auch der ehemalige Eigentümer der versteigerten Wohnung war Gesellschafter gewesen und hatte seine Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung geleistet. Das so angesparte Geld lag auf einem Konto und war Bestandteil des Vermögens der Eigentümergemeinschaft.

Bestandteil des Zwangsversteigerungsverfahrens war die Instandhaltungsrückstellung jedenfalls nicht – denn es wurde lediglich das Vermögen des Schuldners versteigert. Daher musste die Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot nach dem Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg (FG) um den Betrag reduziert werden, der auf die anteilige Rückstellung entfiel.

Das FG hat sich bei der Begründung seiner Entscheidung der gesetzlichen Begrifflichkeiten bedient: Wortwörtlich ist bei einer Zwangsversteigerung zwar das Meistgebot die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Allerdings unterliegen Vermögenspositionen in Geld nicht der Grunderwerbsteuer. Und nach Auffassung des FG handelt es sich bei dem Aufwand für den Erwerb einer Instandhaltungsrückstellung lediglich um eine geldwerte Vermögensposition.

Hinweis: Die Rechtsprechung zur steuerlichen Behandlung von Instandhaltungsrückstellungen bei Zwangsversteigerungen geht in beide Richtungen: Einmal wird die Erhebung von Grunderwerbsteuer auf diesen Teil des Meistgebots befürwortet, ein andermal nicht. Wir behalten die Rechtsprechung im Auge und informieren Sie, wenn der Bundesfinanzhof oder der Gesetzgeber eine einheitliche Richtung vorgibt.

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