Schuldentilgung: Schuldzinsen als Werbungskosten nach Veräußerung eines Grundstücks

Den Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen muss man in der Regel nur versteuern, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf stattfindet. Die Steuerlast ist allerdings nur ein Faktor. Manchmal ist eine Wertsteigerung oder ein Liquiditätsengpass so groß, dass man die Steuerlast in Kauf nimmt. Allerdings sollte man sich dann auch darüber Gedanken machen, was steuerlich mit dem eventuell noch vorhandenen Darlehen passiert.

In der Regel sollte ein Darlehen beim Verkauf getilgt oder für ein anderes Ersatzwirtschaftsgut verwendet werden. Denn nur dann sind die Schuldzinsen weiterhin als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Der Verkaufserlös muss dabei vollumfänglich zur Darlehenstilgung eingesetzt werden. Reicht das nicht aus, können die Darlehenszinsen als nachträgliche Werbungskosten berücksichtigt werden und die Steuerlast mindern.

Die Volltilgung eines Darlehens lässt sich die darlehensgebende Bank in der Regel gut bezahlen: mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung. Diesen Umstand erkennt das Finanzamt als Rückzahlungshindernis an. Denn kein Steuerpflichtiger soll sich aus rein steuerlichen Gründen wirtschaftlich unsinnig verhalten. Daher darf sich die Schuldentilgung bei einem solchen Rückzahlungshindernis verzögern und dennoch dürfen die Zinsen weiterhin als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden.

So auch im Fall eines Grundstückseigentümers aus Nordrhein-Westfalen: Zwischen 150.000 € und 180.000 € sollte er als Vorfälligkeitsentschädigung für die verfrühte Tilgung seines Darlehens zahlen. Daher setzte er den Verkaufserlös nicht zur Schuldentilgung ein, sondern „parkte“ ihn in einem Geldmarktfonds. Das war aus Sicht des Finanzgerichts Münster (FG) ein Fehler. Denn dadurch, dass das Darlehen einer anderen Einkunftsart – den Einkünften aus Kapitalvermögen – zugeführt wurde, griff der Grundsatz der späteren Schuldentilgung nicht mehr.

Infolgedessen konnten die Darlehenszinsen lediglich als Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften abgezogen werden. Bei diesen Einkünften hatte der Kläger aber von vornherein keine Überschusserzielungsabsicht, da der Geldmarktfonds weniger Zinsen generierte als das Darlehen an Zinsen kostete. Die Verluste konnten daher keine steuerliche Wirkung entfalten – es handelte sich um Liebhaberei. Dem Grundstückseigentümer bleibt nun nur noch der Gang vor den Bundesfinanzhof.

Hinweis: Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen und das Darlehen noch nicht tilgen? Wir beraten Sie gern, wie Ihre Zinsaufwendungen auch künftig steuerliche Berücksichtigung finden.

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