Mieterdienstbarkeit: Ohne Wert nicht grunderwerbsteuerpflichtig

Für einen Investor ist es in der Regel nützlich, wenn ein erworbenes Grundstück langfristig vermietet ist. Das bietet Sicherheit. In letzter Zeit wird neben dem dafür notwendigen Mietvertrag häufig auch eine sogenannte Mieterdienstbarkeit vereinbart. Diese berechtigt den Mieter, die Mietsache auf jeden Fall zu nutzen – auch dann, wenn diese zum Beispiel zwangsversteigert wird. Eine Mieterdienstbarkeit wird meist dann erwogen, wenn diverse Gebäude auf dem gemieteten Grundstück stehen, die nicht dem Vermieter gehören und auf den individuellen Zweck abgestimmt sind.

Was ein Finanzamt im Saarland aus einer solchen Konstruktion machen wollte, verschlug dem Investor dann doch die Sprache: Gleichzeitig mit dem Kauf eines Supermarktgrundstücks hatte er dem Mieter eine Mieterdienstbarkeit eingeräumt, woraufhin das Finanzamt den Wert des Grundstücks erhöhte. Das Finanzamt bewertete die Einräumung des Rechts an der Mietsache als sonstige Leistung des Erwerbers. Für die Ermittlung des Werts wurde der Jahreswert der Miete mit einem Faktor von 11,67 multipliziert, um die Laufzeit bis 2033 zu berücksichtigen. Da neben dem Kaufpreis auch sonstige Leistungen für die Bemessung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden, sollte der Investor also erheblich mehr Grunderwerbsteuer zahlen.

Das zuständige Finanzgericht Saarland schob dieser Forderung aber einen Riegel vor: Zwar ist es richtig, dass sonstige Leistungen zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer hinzugerechnet werden, aber diese Leistung hatte im Streitfall gar keinen Wert. Der Vermieter hatte mit der Einräumung der Mieterdienstbarkeit lediglich auf seine Dispositionsfreiheit (also das Recht, einen anderen Mieter auszuwählen) verzichtet. Dies jedoch ist nicht nachteilig, sondern eher sogar im Interesse des Erwerbers. Die Klage des Investors hatte daher Erfolg.

Hinweis: Sie planen, eine solche Mieterdienstbarkeit für eine Ihrer Immobilien einzurichten? Das Verfahren ist derzeit noch nicht beendet, sondern wird vor dem Bundesfinanzhof weiter verhandelt. Was das für Sie bedeutet, klären Sie am besten in einem konkreten Beratungsgespräch.

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