Instandhaltungspflicht des Pächters: Verpächter muss keinen spiegelbildlichen Anspruch aktivieren

Im Rahmen eines Pachtvertrags ist nach dem Zivilrecht im Regelfall der Verpächter dazu verpflichtet, die Pachtsache instand zu halten. Diese Pflicht kann aber durch eine anderslautende Vereinbarung im Pachtvertrag auf den Pächter übertragen werden.

Wie eine solche „Abwälzung“ bilanziell abzubilden ist, hat kürzlich der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Fall untersucht, in dem eine Kommanditgesellschaft (A-KG) von ihrer alleinigen Kommanditistin (C-KG) ein Klinikgelände gepachtet hatte. Zugleich war die A-KG auch als Verpächterin eines Kurzentrums aufgetreten; Pächter war hier die D-GmbH, deren alleinige Gesellschafterin die KG war. Da die Instandhaltungspflichten in beiden Pachtverträgen auf die Pächter übertragen worden waren, bildeten diese gewinnmindernde Rückstellungen für die (im Rückstand befindliche) Instandhaltung der Pachtsache. Das Finanzamt vertrat nach einer Außenprüfung den Standpunkt, dass auf Seiten der Verpächter korrespondierend ein gewinnerhöhender Instandhaltungsanspruch (in der Sonderbilanz der C-KG und der Gesamthandsbilanz der A-KG) aktiviert werden muss. Der BFH erteilte dieser Auffassung jedoch eine klare Absage. Selbst wenn der Instandhaltungsanspruch eine aktivierungsfähige Forderung darstellen würde – was das Gericht offenlassen konnte -, wäre sie mit Null zu bewerten und daher nicht zu aktivieren. Denn entscheidend war, dass die Verpächter für den Erwerb des Anspruchs nichts aufgewendet hatten (keine Anschaffungskosten vorhanden).

Hinweis: Die Bildung der Rückstellung auf Pächterseite erkannte der BFH ausdrücklich an. Denn unstrittig war, dass die Pächter ihrer Instandhaltungspflicht nicht rechtzeitig nachgekommen waren und eine der Höhe nach ungewisse Verbindlichkeit bestand.

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