Grundstücksversteigerung: Kein Steuerzugriff auf stille Reserven aufgrund vorheriger Betriebsaufgabe

Um die betriebliche Verhaftung eines Grundstücks zu klären, musste der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich mehrere Jahrzehnte in die Vergangenheit zurückblicken. Anlass war der Fall eines ehemaligen Busunternehmers, der seiner Frau und seiner Tochter im Jahr 2000 ein Grundstück mit einer wechselvollen Geschichte vererbt hatte: Der Unternehmer hatte auf dem Grundstück bis 1963 zunächst eine Tankstelle für den Eigenbedarf und eine Halle für die Unterhaltung und Reparatur seiner Busse betrieben.

Anfang 1963 hatte er seinen Betrieb verlegt und das Grundstück an einen anderen Unternehmer verpachtet, der darauf umfangreiche Umbauten durchführte und eine öffentliche Tankstelle eröffnete. Der Busunternehmer verkaufte im selben Jahr seine Busse, kündigte seinen Fahrern und zog in der Folgezeit ins Ausland. Als sein Pächter 1970 plötzlich verstarb, blieben die Pachteinnahmen aus, so dass er nach Deutschland zurückkehrte und die Garagen und Stellplätze auf dem Grundstück an Einzelmieter vermietete. Im Jahr 1971 schloss er schließlich einen notariellen Erbbaurechtsvertrag mit einer Warenhauskette, die auf dem Grundstück ein Kaufhaus errichten wollte. Jahre später machte die Kette jedoch von ihrem vertraglichen Rücktrittsrecht Gebrauch, so dass der ehemalige Busunternehmer die Garagen und Stellplätze wieder an unterschiedliche Einzelmieter vermietete.

Über all die Jahre hatte der Unternehmer die Vermietungseinnahmen als Einkünfte aus einem ruhenden Gewerbebetrieb erklärt. Der steuerrechtliche „Knall“ erfolgte, als die Witwe nach seinem Tod das Grundstück im Jahr 2003 im Wege einer Teilungsversteigerung für 360.000 € von der Erbengemeinschaft ersteigerte: Das Finanzamt ging davon aus, dass bis zur Versteigerung unverändert eine Verpachtung eines ruhenden Gewerbebetriebs vorgelegen hat und es erst durch die Versteigerung zu einer endgültigen Betriebsaufgabe gekommen sei, so dass bei der Erbengemeinschaft ein Veräußerungsgewinn in sechsstelliger Höhe entstanden sei (Aufdeckung der stillen Reserven des Grundstücks). Der BFH lehnte das jedoch ab und erklärte, dass der Busunternehmer sein Unternehmen spätestens im (festsetzungsverjährten) Jahr 1971 aufgegeben hatte, als er den Vertrag mit der Warenhauskette abgeschlossen hatte. Denn Letztere hätte alle Aufbauten abreißen und das Grundstück mit einem Warenhaus bebauen können, so dass eine spätere Fortsetzung des Betriebs auf dem Grundstück für den Busunternehmer nicht mehr möglich gewesen wäre. Dass sich die Warenhauskette letztlich wieder aus dem Vertrag löste, war für den BFH unerheblich. Somit durften für die Erbengemeinschaft in 2003 keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb mehr festgestellt werden.

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