Grundstücksverkauf: Gewinn muss trotz späterem Eintritt einer aufschiebenden Bedingung versteuert werden

Verkaufen Sie ein Grundstück innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, müssen Sie die Wertsteigerung als Gewinn aus privatem Veräußerungsgeschäft versteuern. Bei der Prüfung, ob Kauf und Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist liegen, sind regelmäßig die Zeitpunkte maßgeblich, in denen die obligatorischen Rechtsgeschäfte (= Kaufverträge) abgeschlossen worden sind.

Hinweis: Unerheblich für die Fristberechnung ist, zu welchen Zeitpunkten das wirtschaftliche Eigentum an dem Grundstück übergegangen ist (Übergang von Nutzen und Lasten).

In einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass sich eine Grundstücksveräußerung auch dann noch innerhalb der Spekulationsfrist bewegt, wenn eine im Kaufvertrag formulierte aufschiebende Bedingung erst nach Fristablauf eintritt.

Im Entscheidungsfall hatte ein Investor mit Vertrag vom 03.03.1998 ein bebautes Grundstück (Betriebsanlage der Eisenbahn) erworben und mit Kaufvertrag vom 30.01.2008 wieder veräußert (innerhalb der Spekulationsfrist). Der Verkauf stand jedoch unter der aufschiebenden Bedingung, dass das Eisenbahn-Bundesamt das Grundstück von Bahnbetriebszwecken freistellt. Ein entsprechender Freistellungsbescheid erging am 10.12.2008 (außerhalb der Spekulationsfrist).

Das Finanzamt setzte aufgrund des Verkaufs einen privaten Veräußerungsgewinn von 125.000 € an; dagegen klagte der Investor mit dem Argument, dass die aufschiebende Bedingung doch erst nach Ablauf der Spekulationsfrist eingetreten sei.

Der BFH nahm jedoch ebenfalls ein privates Verkaufsgeschäft an und erklärte, dass eine Veräußerung bereits vorliegt, wenn die rechtsgeschäftlichen Erklärungen beider Vertragsparteien bindend abgegeben worden sind; dies war bereits mit Vertrag vom 30.01.2008 – und somit innerhalb der Spekulationsfrist – der Fall. Für die Annahme eines privaten Veräußerungsgewinns ist hingegen nicht maßgeblich, dass eine aufschiebende Bedingung erst nach Fristablauf eintritt.

Hinweis: Hätte der BFH bei der Fristberechnung auf den (späteren) Eintritt der aufschiebenden Bedingung abgestellt, hätten sich vielfältige steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten ergeben, um einen Steuerzugriff trotz Vertragsabschluss innerhalb der Spekulationsfrist zu vermeiden. So allerdings bleibt es bei dem Grundsatz, dass für die Annahme eines privaten Veräußerungsgeschäfts die Zeitpunkte der Vertragsschließung maßgeblich sind.

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