Grundstückspachtvertrag: Entschädigung für vorzeitige Beendigung wird ermäßigt besteuert

Ein vielversprechendes Investment entpuppte sich für einen Unternehmer aus Bayern vor einigen Jahren als existenzgefährdendes Geschäft: Er hatte 2006 im Wege einer Zwangsversteigerung eine Diskothek erworben und war als Verpächter in das bestehende Pachtverhältnis eingetreten, das ihm noch für knapp vier Jahre Pachteinnahmen von rund 3.500 € monatlich einbringen sollte. Es kam jedoch alles ganz anders: Die Pächterin kündigte den Vertrag wenig später fristlos und stellte sämtliche Pachtzahlungen ein. Da der Unternehmer den Kauf der Diskothek vollständig fremdfinanziert hatte, geriet er in wirtschaftliche Not und konnte seinen Kredit nicht mehr vollständig bedienen.

Abhilfe schuf erst ein vor dem Oberlandesgericht geschlossener Vergleich, in dessen Zuge sich die Pächterin verpflichtete, dem Verpächter die ausstehenden Pachteinnahmen für die Vergangenheit nachzuzahlen sowie eine Entschädigung von 63.000 € für die vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses zu leisten. Die Entschädigung floss im Jahr 2009 und entfachte einen erneuten Streit mit dem Fiskus: Während der Unternehmer die Zahlung als ermäßigt besteuerte Entschädigung angesetzt wissen wollte, unterwarf das Finanzamt den Betrag als laufenden Gewinn aus Gewerbebetrieb dem regulären Einkommensteuersatz.

Der Bundesfinanzhof erkannte dem Unternehmer die ermäßigte Besteuerung zu. Nach Ansicht des Gerichts stellte die Zahlung eine steuerbegünstigte Entschädigung dar, weil sie ein Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen war. Sie war keine aus dem ursprünglich abgeschlossenen Pachtvertrag resultierende Erfüllungsleistung, sondern basierte auf einer neuen Rechtsgrundlage (dem gerichtlichen Vergleich). Es handelte sich nicht um eine bloße Weiterzahlung des Pachtzinses, sondern um eine Zahlung zum Ausgleich eines Schadens.

Eine ermäßigte Besteuerung war auch deshalb gerechtfertigt, weil der Unternehmer bei der Zustimmung zum Vergleich unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck gestanden hatte. Er hatte sich in einer Zwangssituation befunden und konnte sich dem zusammengeballten Zufluss von Einnahmen somit nicht entziehen, so dass eine weitere Voraussetzung für eine ermäßigte Besteuerung erfüllt war.

Hinweis: Die Entschädigungszahlung konnte auch nicht den normalen und üblichen Geschäftsvorfällen eines Gewerbetreibenden zugerechnet werden – was eine ermäßigte Besteuerung ausgeschlossen hätte -, weil das Gericht davon ausging, dass die offenbar unberechtigte fristlose Kündigung einen außergewöhnlichen Charakter hatte.

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