Grundstücksbewertung: Wann kann der gemeine Wert aus einem Anteilskauf angesetzt werden?

Wenn Sie ein Grundstück erwerben, müssen Sie in der Regel mit Grunderwerbsteuer rechnen. Wie hoch diese ausfällt, erfahren Sie vorab von Ihrem Steuerberater und anschließend vom Finanzamt. Im Fall eines Unternehmers aus Nordrhein-Westfalen verlangte das Finanzamt allerdings wesentlich mehr Grunderwerbsteuer als gedacht.

Der Unternehmer hatte nicht direkt ein Grundstück mit einem konkreten Kaufpreis erworben, sondern den hälftigen Anteil an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), an der er mit seinem Bruder zu je 50 % beteiligt war und die nahezu ausschließlich das Grundstück ihr Eigen nannte. Der Anteil wurde dabei mit dem „gemeinen Wert“ bewertet. Das ist der Preis, den er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung eingebracht hätte. Da der Gesellschaftsanteil nur 100 € wert war und das Grundstück so gut wie der einzige Gegenstand im Betriebsvermögen, sollte auch der Wert des Grundstücks nur 100 € betragen.

Das Finanzamt bediente sich dagegen des sogenannten Ertragswertverfahrens und ermittelte den Wert durch Kapitalisierung der Reinerträge, die in Zukunft mit dem Grundstück dauerhaft erwirtschaftet werden können. Dabei kam es auf viel mehr als 100 €.

Das Finanzgericht Münster (FG) gab dem Finanzamt recht: Der Wert von 100 € betrifft nun einmal den Wert des hälftigen GbR-Anteils und nicht den des Grundstücks. Eine abweichende Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer durch den Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts kann nur durch einen „ordentlichen Verkauf“ mit entsprechendem Verkaufspreis (innerhalb eines Jahres) oder durch die Vorlage eines Gutachtens glaubhaft gemacht werden. Beides hatte der Unternehmer nicht getan. Eine Ableitung des Grundstückswerts allein aus der Bilanz der GbR ist ungeeignet für die Nachweisführung. Der Unternehmer scheiterte – zumindest vorerst.

Hinweis: Sollte sich aus der Revision, die der Unternehmer gegen das FG-Urteil eingelegt hat, eine Neuerung ergeben, informieren wir Sie rechtzeitig.

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