Grunderwerbsteuer auf Baukosten: Kündigung und Neuabschluss des Bauvertrags ist kein wirksamer Steuerkniff

Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und es anschließend bebauen, kann es vorkommen, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den reinen Bodenwert berechnet. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) dürfen auch die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Steuer einbezogen werden, wenn zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht (sog. einheitlicher Erwerbsgegenstand).

Hinweis: Durch die Einrechnung der Baukosten erhöht sich die Grunderwerbsteuer nicht selten um mehrere Tausend Euro – diese ungeplanten Ausgaben können Bauherren in ernste finanzielle Nöte bringen.

Ein neues Urteil des BFH zeigt, dass Bauherren diesen (sachlichen) Zusammenhang zwischen den Verträgen nicht lösen können, indem sie einen abgeschlossenen Bauvertrag zunächst kündigen und nach Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags erneut abschließen.

Im Urteilsfall hatte sich ein Ehepaar an einen Bekannten gewandt, um von ihm ein unbebautes Grundstück zu erwerben. Dieser war zugleich Gesellschafter-Geschäftsführer einer Bauträger-GmbH, mit der das Ehepaar einen Bauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses abschloss (Kostenpunkt: 129.600 €). Neun Tage vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags kündigte das Ehepaar den bereits unterzeichneten Bauvertrag. Sechs Wochen nach dem Grundstückskauf schloss es dann erneut einen Bauvertrag mit der GmbH mit nahezu identischem Inhalt. Das Finanzgericht akzeptierte diesen Schachzug und erklärte, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags wegen der Kündigung kein annahmefähiges Angebot der Veräußererseite vorgelegen hatte, so dass das Finanzamt die Baukosten nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einrechnen durfte.

Der BFH nahm jedoch einen einheitlichen Erwerbsgegenstand an, da dem Ehepaar vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags ein bestimmtes Gebäude zu einem feststehenden Preis angeboten worden war und der Grundstücksverkäufer mit dem Bauträger gesellschaftsrechtlich eng verbunden war. Zwischen Grundstückskauf- und Bauerrichtungsvertrag sah das Gericht auch einen sachlichen Zusammenhang, da die Eheleute das ursprüngliche (Bebauungs-)Angebot der Veräußererseite letztlich unverändert angenommen hatten. Unerheblich war für den BFH, dass der ursprüngliche Bauvertrag zunächst gekündigt worden war, denn der letztlich abgeschlossene beruhte auf dem ursprünglich abgegebenen Bebauungsangebot.

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