Gemischte Vermietung: Deutsche Maßstäbe für die Vorsteueraufteilung EU-rechtswidrig?

Die Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken ist in Deutschland von der Umsatzsteuer befreit. Der Nachteil dieser Regelung ist, dass der Vermieter umsatzsteuerlich zwar als Unternehmer gilt, aber trotzdem keinen Vorsteuerabzug erhält. Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet. Dies ist dann möglich, wenn er die Immobilie bzw. die Räumlichkeiten an einen Unternehmer vermietet, der selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist (umgangssprachlich gewerbliche Vermietung).

Jedoch werden größere Vermietungsobjekte selten einheitlich genutzt. Vielmehr werden Teile zum Beispiel zu Wohnzwecken, an Ärzte oder an Behörden vermietet, so dass kein Vorsteuerabzug möglich ist, und andere Teile gewerblich. In solchen Fällen gemischter Vermietung stellt sich die Frage, wie die Vorsteuer aus den Baukosten des Objekts richtig aufzuteilen ist. Denn prinzipiell ist der Vorsteuerabzug nur insoweit zulässig, wie das Objekt gewerblich vermietet wird.

Dabei kommen im Wesentlichen zwei Aufteilungsmaßstäbe in Betracht:

der Umsatzschlüssel (Aufteilung nach dem Verhältnis der steuerfreien zu den steuerpflichtigen Mieten) und
der Flächenschlüssel (Aufteilung nach dem Verhältnis der steuerfrei zu den steuerpflichtig vermieteten Flächen).
Die deutsche Finanzverwaltung wendet immer vorrangig den Flächenschlüssel an. Dieser führt in der Praxis jedoch zu einem geringeren Vorsteuerabzug als der Umsatzsteuerschlüssel. Der Vorrang des Flächenschlüssels war daher schon mehrfach Gegenstand von Gerichtsverfahren; möglicherweise steht er auch nicht im Einklang mit dem EU-Recht. Das geht jedenfalls aus einem Schlussantrag des Generalanwalts Paolo Mengozzi beim Europäischen Gerichtshof (EuGH) hervor.

Hinweis: Die Rechtsauffassung eines Generalanwalts ist für den EuGH zwar nicht bindend, aber die Richter entscheiden häufig in seinem Sinne. Trotzdem ist das endgültige Urteil noch abzuwarten. Einstweilen unternehmen wir die rechtlich notwendigen Schritte für Sie.

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