Aufhebung eines Grunderwerbs: Gefährdet ein anschließender Anteilsverkauf die Steuererstattung?

Als Grundstückseigentümer und Unternehmer haben Sie sicher schon einige Schwierigkeiten mit den Eigentumsverhältnissen bei Ihren Immobilien durchlebt. Für die Umsetzung eines bestimmten Konzepts fehlt es mitunter an einem (Teil-)Grundstück, welches angemietet oder gekauft werden muss. Je nach Anzahl der Teilgrundstücke, Fremdeigentümer und der Erfolgsquote besteht dann das Risiko, dass es am Ende gar nicht wie gewünscht genutzt werden kann und für das Vorhaben „wertlos“ wird. In diesem Fall muss der Grunderwerb eventuell rückgängig gemacht werden.

Die bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer wird bei solch einer Rückgängigmachung üblicherweise zurückerstattet. Die Steuerfestsetzung wird allerdings nur dann aufgehoben, wenn dies innerhalb von zwei Jahren nach der Steuerentstehung stattfindet. Wie kürzlich das Finanzgericht Hamburg (FG) entschieden hat, gelten die Grundsätze der Rückgängigmachung auch für komplexere Fälle wie die „nachträgliche Einverleibung des Grundstücks durch die Hintertür“.

Im Urteilsfall hatte ein findiger Unternehmer den Kauf eines Gebäudes rückgängig gemacht. Dieses stand nämlich auf einem fremden Grundstück, welches von dem bisherigen Eigentümer des Gebäudes angemietet wurde. Und der Erwerber des Gebäudes hätte den mit dem Vermieter bestehenden Vertrag über die Nutzung des Grund und Bodens nur zu wesentlich ungünstigeren Konditionen übernehmen können. Daher kaufte er im gleichen Zug mit der Rückgängigmachung eine 94%-ige Beteiligung am bisherigen Mieter und Gebäudeeigentümer und konnte dadurch den Mietvertrag zu den alten Bedingungen fortführen.

Das Finanzamt wollte dem Unternehmer die Grunderwerbsteuer nicht zurückerstatten, weil er das Gebäude trotz der Rückgängigmachung nicht „verloren“ hatte. Das FG stellte dabei aber klar, dass eine 94%-ige Beteiligung noch keine Grunderwerbsteuer auslöst. Erst ab einer Beteiligungshöhe von 95 % wird ein grunderwerbsteuerlich relevanter Vorgang angenommen. Und dieser Grundsatz beim Erwerb muss auch bei der Rückgängigmachung gelten. Im Urteilsfall gab es also trotz des Erwerbs von 94 % keinen Grund, die Steuer festzusetzen. Der klagende Unternehmer kann nun mit einer Steuererstattung rechnen.

Hinweis: Dieser Fall enthält noch verschiedene andere Falltüren, die bei Grundstücksverträgen regelmäßig vorkommen. Bitte sprechen Sie bei Grund- oder Beteiligungserwerben immer auch mit uns und lassen Sie sich über die Risiken aufklären.

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