Arbeitszimmer eines Vermieters: Kein anteiliger Kostenabzug bei privater Mitnutzung möglich

Viele Vermieter verwalten ihre Mietobjekte stundenweise vom heimischen Büro aus, in dem sie auch ihre privaten Büroarbeiten erledigen. Diese „gemischte“ Nutzung kann ihnen steuerlich zum Verhängnis werden, denn nach der neueren Rechtsprechung des Großen Senats des Bundesfinanzhofs (BFH) aus 2015 dürfen die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer nur dann steuerlich abgesetzt werden, wenn der Raum ausschließlich oder nahezu ausschließlich beruflich/betrieblich genutzt wird. Ist dies nicht der Fall, dürfen die Kosten auch nicht anteilig für den beruflichen/betrieblichen Teil abgezogen werden.

Ein Rentner aus Niedersachsen, der umfangreichen Grundbesitz hatte, wurde von dieser Rechtsprechung in einem Revisionsverfahren eingeholt: Er hatte seine insgesamt 14 Wohnungen (mit Jahresmieteinnahmen von 94.000 €) vom heimischen Büro aus verwaltet und war von dort sämtlichen organisatorischen Tätigkeiten (z.B. Überwachung des Zahlungsverkehrs, Erstellung der Mietverträge, Beauftragung von Handwerkern) selbst nachgegangen.

Das Niedersächsische Finanzgericht hatte dem Vermieter zunächst einen 60%igen Abzug seiner Raumkosten zugestanden und war dabei von einer mehr als nur geringfügigen privaten Mitnutzung des Raumes ausgegangen (u.a. wegen Aufbewahrung privater Unterlagen, privater Computernutzung).

Der BFH hob das finanzgerichtliche Urteil jedoch auf und erklärte, dass die Kostenaufteilung nicht in Einklang mit der neueren Rechtsprechung des Großen Senats steht. Aufgrund der privaten Mitnutzung von 40 % war das Büro kein (nahezu) ausschließlich beruflich/betrieblich genutztes Arbeitszimmer mehr, so dass ein Kostenabzug komplett ausschied.

Hinweis: Nach derzeitiger Weisungslage erkennen die Finanzämter ein häusliches Arbeitszimmer nur bei einer privaten Mitnutzung von unter 10 % an. Der Urteilsfall zeigt, dass Ruheständler mit einer Vermietungstätigkeit nur schwer einen Raumkostenabzug erreichen können, weil sie allein durch die Verwaltung ihrer Mietobjekte für Finanzämter und Steuergerichte häufig keine (nahezu) ausschließlich berufliche/betriebliche Nutzung des Raumes begründen können. Bessere Chancen auf einen Kostenabzug haben Vermieter, die in ihrem Büro noch andere Einkünfte erzielen (z.B. aus selbständiger Tätigkeit). Sie können leichter eine umfassende berufliche/betriebliche Nutzung des Raumes glaubhaft machen, so dass der Raum steuerlich als häusliches Arbeitszimmer anzuerkennen ist und die Kosten dann womöglich abziehbar sind.

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