Abgebranntes Mietobjekt: Wann Leistungen der Feuerversicherung versteuert werden müssen

Wird ein Mietobjekt durch einen Brand zerstört, kann der Vermieter eine Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) vornehmen, was häufig zu einem erheblichen steuerlichen Vermietungsverlust im Jahr des Brandes führt. Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt aber, dass dieses Vorgehen grundlegende Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung einer späteren Feuerversicherungsentschädigung hat: Im vorliegenden Fall war ein Lebensmittelmarkt komplett niedergebrannt; der Vermieter hatte daraufhin eine AfaA von 343.000 € (= kompletter Restwert der Immobilie) bei den Vermietungseinkünften abgezogen. Die Feuerversicherung erstattete später 169.000 € für den entstandenen Mietausfall und 1,2 Mio. € für die Neuerrichtung des Gebäudes. Fraglich war nun, ob lediglich die Entschädigung für den Mietausfall als Vermietungseinnahme versteuert werden muss oder die gesamte Versicherungsleistung bis zur Höhe der vorgenommenen AfaA. Der BFH sprach sich für die zweite Variante aus und formulierte folgende Gründe:

 

  • Im Regelfall gehören Entschädigungen einer Feuerversicherung, die für Vermietungsobjekte des Privatvermögens gezahlt werden, nicht zu den Vermietungseinnahmen, da sie nicht für die Nutzungsüberlassung (Vermietung) gezahlt werden. Anders ist der Fall jedoch gelagert, soweit durch sie Werbungskosten ersetzt werden (z.B. Wertverluste, die über die AfaA abgeschrieben wurden) –  dann liegen nämlich steuerpflichtige Einnahmen im Erstattungsjahr vor.

  • Zu den Vermietungseinkünften gehören nicht nur die eigentlichen Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch sonstige Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. Dieser Veranlassungszusammenhang liegt bei Leistungen einer Gebäudefeuerversicherung vor, soweit sie auch den Schaden ausgleichen sollen, den der Vermieter zuvor steuerwirksam als AfaA abgezogen hat.

  • Die Versicherungsleistung ist unabhängig von der Frage zu versteuern, ob die Versicherung den Vermieter mit dem Zeitwert oder dem sogenannten gleitenden Neuwert des Gebäudes entschädigt.

Hinweis: Die Entscheidung des BFH basiert auf dem Gedanken, dass die Versicherungsleistung bei wirtschaftlicher Betrachtung den Aufwand ersetzt, der steuerlich zuvor über die AfaA abgezogen worden ist. Aus diesem Grund erscheint es gerechtfertigt, die Zahlung bei derjenigen Person als Einnahme zu erfassen, bei der sich der Aufwand zuvor steuermindernd ausgewirkt hat.

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